The post בנייה חדשה של בתי קרקע פרטיים בפלורידה appeared first on Golan Capital Group.

The post מתחם העסקים – Heartland Center appeared first on Golan Capital Group.

אני שמח שבחרת להיכנס ולקרוא את הכתבה המיוחדת שכתבתי עבורך, שמי יריב גולן ואני הבעלים של חברת "גולן קפיטל" המלווה משקיעים לייצרת הכנסה פאסיבית באמצעות השקעות נדל"ן בארה"ב.

 

ב 12 השנים האחרונות הייתי מעורב ביותר מ 400 עסקאות נדל"ן, רכשתי לעצמי מעל 30 נכסים בארה"ב, ביצעתי עסקאות מסוג סינגל פמילי, מולטי פמילי, מסחרי, עסקאות יזמות ופיליפים רבים ואני מכיר כמעט כל מודל השקעה אפשרי. כך שהמידע שאתם מקבלים ממני בכתבה זו מבוסס, בדוק ומוכח מניסיון ענק.

 

"חברות רבות המציעות השקעות נדל"ן בארה"ב מתמקדות בנדל"ן למגורים – מסוג סינגל-פמילי, או מולטי פמילי, ובעינינו זו בחירה שמייצרת סביבת השקעה מסוכנת," מסביר גולן, "יש ישראלים חושבים שבסכומים של 100 אלף דולר הון עצמי ניתן לקנות בית להשקעה בארצות הברית ולמכור אותו ברווח. יש בזה מן האמת, אך מי שיקנה בסכום כזה בדרך כלל ייתקע עם נכס ישן, או במיקום בעייתי בסביבה סוציו-אקונומית חלשה, לכן קשה יותר להרוויח מהשקעה כזו, והסיכון יותר גבוה".

מתחם מסחרי בארה"ב שהחברה רוכשת
יחד עם משקיעים

The post משקיעי נדל"ן מחפשים מודל חכם יותר וריווחי יותר מאשר הסינגל פמילי appeared first on Golan Capital Group.

The post בניין משרדים – Maitland Orlando appeared first on Golan Capital Group.

האם לאחר שנתיים של עליות מחירים חזקות בנדל"ן בארה"ב נראה השנה המשך עליות או היפוך מגמה?

בשלב הראשון נענה על השאלה. כן, חד משמעי, מחירי הנדל"ן בארה"ב ימשיכו לעלות גם השנה! (דעה אישית שלי) ועכשיו בואו ונבין למה!

כשהתחילה הקורונה במהלך 2020 הרבה אנשים היו במצב של אי וודאות, בתחילת המשבר הרבה עקב החששות והסגרים הרבה פוטרו מעבודה. זה דבר שיצר אצל אנשים אי וודאות וכמות הבתים שיצאו למכירה ירדה משמעותית, זאת אומרת שההיצע היה נמוך יותר מבעבר ומה שמניע שוק זה היצע וביקוש.  לאחר כחודשיים תחושת האי וודאות החלה להיעלם, הכלכלה האמריקאית נשארה חזקה מאוד, הממשלה הזרימה סכומים מטורפים למשק, חילקה מענקים לתושבים כדי שיעברו את התקופה הקשה, חילקה מענקים למעסיקים להחזיר עובדים לעבודה ומחודש לחודש ראינו התאוששות. רמת האבטלה כמו שהיא עלתה בצורה חדה ככה היא גם ירדה בצורה חדה והמשיכה לרדת. ברגע שלאנשים יש כסף, לחברות יש כסף הם ממשיכים לקנות וברגע שהמשק חזר לעצמו וזה יצר עלייה בביקוש. ברגע שהייתה עליה בביקוש המחירים המשיכו לעלות.

דבר נוסף שגרם לעלייה במחירים הייתה הריבית הנמוכה במשק שירדה ל- 0%. הריבית למשכנתאות הייתה בסביבות 3.5% כי הבנקים בכל זאת צריכים להרוויח. זאת אומרת שאנחנו משלמים פחות על כסף מהבנק כדי לקנות נדל"ן. ואז מחודש לחודש במהלך השנה ראינו עלייה בהיצע כי שרגע שיש מכירות והשוק פעיל הרבה יותר מוכרים חדשים נכנסים לתמונה. וקצב המכירות עלה והגיע לשיאים שלא היו מאז שנות השמונים. זה גרם לעליית מחירים, לעלייה בשכירויות והמחירים ממשיכים לעלות. את עליות המחירים של המשק והאינפלציה אנחנו יכולים לראות בכל התחומים ולא רק בנדל"ן דבר שהוביל את הפד לעליית ריבית ראשונה בשנת 2022 ואנו צפויים לראות מספר פעימות נוספות של עליות ריבית עוד השנה. המהלך הזה נועד בבסיסו לבלום את האינפלציה.

מה שעוד ראינו במהלך שנת 2020/21 היה יציאה של אנשים מתוך העיר אל הפרברים. אנשים חיפשו להתרחק מההמולה של מרכזי הערים והצפיפות. בעצם בתחילת המגיפה היה שיתוק מוחלט של העיריות ומשרדי הממשלה אבל המגמה הזו השתנתה ואנחנו רואים כרגע עליה חזקה בדרישה לשכירות ורכישה של דירות במרכזי הערים.

שנת 2021 נפתחה עם המשך גל עליות מחירים חזק מאוד של מעל 10% לשנה כמעט בכל ארה"ב.  הביקוש לדיור עלה. היתה עצירה כמעט מוחלטת של בניה למספר חודשים, פרויקטים חדשים נתקעו בעיריות ובועדות וזה גרם לעיכובים, כך שעדיין יש חוסר של עשרות מיליונים של בתים שזה עוד דבר שגורם להמשך עלייה במחירים.

גם שוק השכירות מתאושש, העלייה מורגשת ברמה גלובלית בכל ארה"ב.

ברמה מדינית, בתחילת המגיפה ראינו ירידה בשכירות במרכזי הערים הגדולות, כמו ניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו. זה דבר שלא קרה שנים רבות. הרבה משפחות עזבו את הדירות הקטנות במרכזי הערים ועברו לבתים גדולים ומרווחים בפרברים. עכשיו אנחנו רואים מחדש עלייה בביקוש לשכירות במרכזי הערים והמשך עלייה שנתית חזקה בשכירויות במרכזי הערים וגם בפרברים.

לאור כל הדברים שסקרתי מעל ניתן לומר בוודאות כמעט מוחלטת שהמשך עליות המחירים היא עובדה מוגמרת וכדי להנות מכך צריך לעלות על הרכבת לפני שהיא נוסעת ולהצטרף לחגיגה.

אנו פותחים את שנת 2022 עם פרויקט מדהים חדש, מתחם קניות ענק בפריים לוקיישן בעיר קלרקסוויל באינדיאנה. המתחם שנבנה בשנת 1996 מושכר ב-98% תפוסה לשוכרים חזקים ולטווח ארוך ומהווה הזדמנות השקעה שבסיסה הכנסה יציבה המופקת מגרעין דיירים חזק, מגוון ואיכותי. והכי מדהים – ניהול מלא של הנכס – 0 התעסקות למשקיעים עם שוכרים, חברת ניהול, השבחה ומכירה.

המשקיעים בפרויקט ייהנו מחלוקת רווחים רבעונית ומרווח הוני גבוה במכירת הנכס בעוד מספר שנים.  

The post האם מחירי הנדל"ן בארה"ב ימשיכו לעלות ב-2022? appeared first on Golan Capital Group.

The post מתחם הקניות המבוקש – Clarksville Commons appeared first on Golan Capital Group.

בשנתיים האחרונות מאז נכנס נגיף הקורונה לחיינו ממשלת ארה"ב הזרימה טריליונים של דולרים למשק האמריקאי כדי לעזור לחברות ולתעשייה, למנוע פיטורים המוניים ובעצם למנוע משבר כלכלי חריף. הכסף שהוזרם הוא פיקטיבי הרי ממשלת ארה"ב יכולה להדפיס כמה כסף שהיא רוצה אבל יש גבול לכמות הגרעון שמדינה יכולה להרשות לעצמה וזו אחת הסיבות שאנחנו רואים את הפיחות בשווי הדולר בעולם. אם הדולר שווה פחות כדי לשמור על איזון מעלים את המחירים. מדד המחירים לצרכן האמריקני עלה בשיעור של 0.8% בחודש שעבר לעומת אוקטובר, ובקצב שנתי של 6.8%.

מחירי האנרגיה נסקו בנובמבר ב-33.3% בקצב שנתי (מנובמבר 2020) כולל זינוק של 3.5% בנובמבר לעומת אוקטובר. בלטו בסקטור מחירי הגז שנסקו ב-58.1% בנובמבר בקצב שנתי.

עוד מאז נובמבר 2020: מחירי המזון קפצו ב-6.1%, בעוד מכוניות יד שנייה זינקו ב-31.4%. סקטורי המזון והאנרגיה זינקו בקצב השנתי החד מזה 13 שנים.

בשבוע הבא ייפגשו בכירי הפד וידונו במשך יומיים על הצעדים הבאים, כשיותר ויותר קולות של בכירים בבנק פונים לכיוון של זירוז סיום תוכנית הרכישות שהפד מבצע, על מנת להכשיר את הקרקע להעלאת ריבית מוקדמת מהצפוי.

(הפדרל ריזרב – הבנק המרכזי האמריקאי)

אינפלציה היא עליית המחירים במשק וגורמת לירידת ערך המטבע.

להשקעה בנכסי נדל"ן בתקופה של אינפלציה בארה"ב, ישנם מאפיינים רבים והיא נהנית מהרוח הגבית של עליית המחירים המתמשכת, שמתבטאת בראש ובראשונה בעליה שוטפת של דמי השכירות והתייקרות עלויות הבנייה, שיש לה נטייה להעלות את שווי הנכסים כתוצאה מהתייקרות בניית נכס חלופי. במדינות רבות בארה"ב הבניה החדשה עצרה לחלוטין ומצד שני גידול האוכלוסייה הטבעי יחד עם כמות ענקית של מהגרים הובילו לחוסר משווע של בתים דבר המוסיף לעליית המחירים שלא פוסקת והגיעה במדינות מסוימות אף ל20% בשנה האחרונה.

כדי לרסן את האינפלציה הבנק הפדרלי בארה"ב שוקל את הקדמת העלאת הריבית במשק. עליית ריבית תגרום להתייקרות המשכנתאות וביחס ישיר עשויה לגרום לירידה בשווים של נכסי נדל"ן ולעלייה בשיעורי ההיוון (Capitalization Rate – “Cap Rate”). עם זאת, עליית ריבית שמטרתה ריסון אינפלציה, גם אם תוביל לבסוף לעלייה בשיעור ההיוון, לא תגרור בהכרח ירידה בשווי הנכסים שכן עלייה צפויה בדמי השכירות עשויה לנטרל השפעה זו ואף לגבור עליה.

נדל"ן מסחרי נחשב לאפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה.

זו הסיבה המרכזית שנדל"ן מסחרי נחשב לאפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה. הן מחירי הנדל"ן והן תשלומי דמי השכירות מתעדכנים באופן תדיר. למשל, השקעה בנכסי מולטי-פמילי המתאפיינת בחוזי שכירות קצרי טווח, ולכן בתקופה אינפלציונית ניתן להעלות את דמי השכירות בנכס מדי שנה למקובל בשוק עם מועד חידוש חוזי השכירות, ולאפשר הגנה כמעט מלאה מפני אינפלציה.

בשנים האחרונות עזרנו למאות ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן כדי ליצור לעצמם הכנסה נוספת ויציבה. גולן קפיטל מאפשרת ללקוחותיה להשקיע באופן פאסיבי בפרויקטים נדלניים שהיו נגישים עד כה רק לגופים מוסדיים כגון מקבצים של מולטי פמילי ומרכזי עסקים במדינות מתפתחות שיש בהן הגירה חיובית חזקה, עלייה עקבית במחירי הנדל"ן וביקוש גבוה להשכרה.

The post מהי אינפלציה – ואיך היא קשורה לנדל"ן appeared first on Golan Capital Group.

The post פרויקט השבחה במערב ממפיס – Steeplechase Apartments appeared first on Golan Capital Group.

משקיעים רבים מבצעים השקעות שונות בלי להבין את הנתון החשוב הזה, הוא פשוט מאוד לחישוב והוא מתאים לכל סוג השקעה שתעשו והוא יעזור לכם בקבלת ההחלטה לאיזה לפרויקט נדל"ני כלשהו מסוג מולטי פמילי וכול' אתם מצטרפים.

למשקיעים מתחילים שבוחנים מספר סוגי השקעות המונח הזה סופר חשוב כי בדרך כלל ההשקעה הראשונה היא מאוד אמוציונאלית ומחושבת כך שאלמנט הכפלת ההון הוא מאוד קריטי להשקעה הראשונה והוא יכול לעזור בקבלת ההחלטה באיזה עסקה לבחור.

משקיעים ותיקים שכבר ביצעו לא מעט השקעות יוכלו לחשב איזה עסקה או סוג השקעה הניב את הביצועים הטובים ביותר ויהיה להם קל יותר בעתיד להמשיך להשקיע בסוג ההשקעה הנכון.

מהו אלמנט הכפלת ההון?

על פי רוב המומחים השקעה טובה מכפילה את ההון העצמי של המשקיע בתוך 10 שנים.

זאת אומרת שהשקענו X ובמהלך 10 שנים קיבלנו X2.

לצורך הבנה ניקח דוגמא מוחשית:

רכשנו נכס להשקעה בעלות של 100,000$ והחזקנו אותו 10 שנים. השכירות השנתית נטו היא 7% לשנה, זאת אומרת 7,000$ לשנה, סה"כ הכנסה עבור 10 שנים – 70,000$. לאחר 10 שנים מכרנו את הנכס וקיבלנו בחזרה 140,000$. זאת אומרת שקיבלנו את ההון העצמי בחזרה עם רווח של 40,000$.

סה"כ רווח במהלך 10 השנים בהם החזקנו את הנכס הסתכם ב- 110,000$. (לפני מרכיב המס השונה מאדם לאדם).

במהלך ההשקעה קיבלנו 210,000$ אותם נחלק בסכום ההשקעה הראשוני שלנו שהוא 100,000$ ונקבל את מכפיל ההון שהוא 2.1.

אלמנט מכפיל ההון הוא נתון חשוב בעסקאות מסוג מולטי פמילי ועסקאות מסחריות כמו בניני משרדים ומרכזי קניות. כמי שעוסק בתחום יזמות נדל"ן לאורך שנים רבות ונחשף לאין ספור אופציות של עסקאות נדל"ן אני רוצה להכפיל את ההון שלי כל 5-7 שנים ולא כל 10 שנים לכן כשאני בוחן עסקאות מסוג מולטי פמילי וכד' מכפיל ההון חייב להיות 2 בתוך 7 שנים או 1.7 בתוך 5 שנים.

בעסקאות מסחריות אנחנו יכולים לחשב כמעט באופן מדויק את שווי הנכס לאחר X שנים בהתבסס על מספר נתונים ידועים מראש על פי התוכנית העסקית שלנו.

שווי נכס מסחרי יתומחר לפי ההכנסה נטו לחלק לאחוז התשואה האזורי (Cap Rate). אם הצלחנו ועמדנו ביעדים של התוכנית העסקית ואחוז התשואה האזורי לא השתנה סביר להניח שנקבל את מחיר המכירה המתוכנן.

נבחן עסקה אמיתית שביצענו:

נכס מסוג מולטי פמילי שמניב בממוצע 8% לשנה, מספר משקיעים הצטרפו לעסקה עם הון עצמי של 100,000$ לכל אחד, הרווח השנתי הסתכם ב-8,000$ עבור כל אחד מהם. העסקה תוכננה ל-5 שנים בלבד, כאשר במכירה כל משקיע צפוי לקבל 32,000$ רווח בנוסף להחזר ההון בסך 100,000$.

במהלך השנים קיבל כל משקיע 40,000$ + 32,000$ במכירה. סה"כ ההחזר כולל ההון הסתכם ב-172,000$. מכפיל ההון עמד על 1.72 בתוך 5 שנים בלבד.

חשוב להבין שכשבוחנים עסקה אלמנט הכפלת ההון מסתמך על צפי והערכות ותלוי במיליון גורמים כמו מצב השוק או צפי העלאת שכירות לשנה. אנחנו למודי ניסיון ולוקחים כל מיני תרחישים ובלת"מים שיכולים לקרות לכן אלמנט הכפלת ההון הוא רק אחד מהנתונים שנתבסס עליהם בקבלת החלטה על עסקה כזו או אחרת אך הוא נתון חשוב עבור משקיע בקבלת ההחלטה לאיזה עסקה הוא רוצה להיכנס.

בשנים האחרונות עזרנו למאות ישראלים רבים לבצע השקעות נדל"ן קטנות כדי ליצור לעצמם הכנסה פאסיבית בכל חודש. אחת האופציות המועדפות היום היא השקעה בפרויקט נדל"ן באופן פאסיבי כגון מקבצים של מולטי פמילי במדינות מתפתחות שיש בהן הגירה חיובית חזקה, עלייה עקבית במחירי הנדל"ן וביקוש גבוה להשכרה.

The post אלמנט הכפלת ההון למשקיעי נדל"ן appeared first on Golan Capital Group.

The post פרויקט השבחה בממפיס טנסי – Whitney Apartments appeared first on Golan Capital Group.