אני שמח שבחרת להיכנס ולקרוא את הכתבה המיוחדת שכתבתי עבורך, שמי יריב גולן ואני הבעלים של חברת "גולן קפיטל" המלווה משקיעים לייצרת הכנסה פאסיבית באמצעות השקעות נדל"ן בארה"ב.

 

ב 12 השנים האחרונות הייתי מעורב ביותר מ 400 עסקאות נדל"ן, רכשתי לעצמי מעל 30 נכסים בארה"ב, ביצעתי עסקאות מסוג סינגל פמילי, מולטי פמילי, מסחרי, עסקאות יזמות ופיליפים רבים ואני מכיר כמעט כל מודל השקעה אפשרי. כך שהמידע שאתם מקבלים ממני בכתבה זו מבוסס, בדוק ומוכח מניסיון ענק.

 

"חברות רבות המציעות השקעות נדל"ן בארה"ב מתמקדות בנדל"ן למגורים – מסוג סינגל-פמילי, או מולטי פמילי, ובעינינו זו בחירה שמייצרת סביבת השקעה מסוכנת," מסביר גולן, "יש ישראלים חושבים שבסכומים של 100 אלף דולר הון עצמי ניתן לקנות בית להשקעה בארצות הברית ולמכור אותו ברווח. יש בזה מן האמת, אך מי שיקנה בסכום כזה בדרך כלל ייתקע עם נכס ישן, או במיקום בעייתי בסביבה סוציו-אקונומית חלשה, לכן קשה יותר להרוויח מהשקעה כזו, והסיכון יותר גבוה".

מתחם מסחרי בארה"ב שהחברה רוכשת
יחד עם משקיעים

The post משקיעי נדל"ן מחפשים מודל חכם יותר וריווחי יותר מאשר הסינגל פמילי appeared first on Golan Capital Group.

האם לאחר שנתיים של עליות מחירים חזקות בנדל"ן בארה"ב נראה השנה המשך עליות או היפוך מגמה?

בשלב הראשון נענה על השאלה. כן, חד משמעי, מחירי הנדל"ן בארה"ב ימשיכו לעלות גם השנה! (דעה אישית שלי) ועכשיו בואו ונבין למה!

כשהתחילה הקורונה במהלך 2020 הרבה אנשים היו במצב של אי וודאות, בתחילת המשבר הרבה עקב החששות והסגרים הרבה פוטרו מעבודה. זה דבר שיצר אצל אנשים אי וודאות וכמות הבתים שיצאו למכירה ירדה משמעותית, זאת אומרת שההיצע היה נמוך יותר מבעבר ומה שמניע שוק זה היצע וביקוש.  לאחר כחודשיים תחושת האי וודאות החלה להיעלם, הכלכלה האמריקאית נשארה חזקה מאוד, הממשלה הזרימה סכומים מטורפים למשק, חילקה מענקים לתושבים כדי שיעברו את התקופה הקשה, חילקה מענקים למעסיקים להחזיר עובדים לעבודה ומחודש לחודש ראינו התאוששות. רמת האבטלה כמו שהיא עלתה בצורה חדה ככה היא גם ירדה בצורה חדה והמשיכה לרדת. ברגע שלאנשים יש כסף, לחברות יש כסף הם ממשיכים לקנות וברגע שהמשק חזר לעצמו וזה יצר עלייה בביקוש. ברגע שהייתה עליה בביקוש המחירים המשיכו לעלות.

דבר נוסף שגרם לעלייה במחירים הייתה הריבית הנמוכה במשק שירדה ל- 0%. הריבית למשכנתאות הייתה בסביבות 3.5% כי הבנקים בכל זאת צריכים להרוויח. זאת אומרת שאנחנו משלמים פחות על כסף מהבנק כדי לקנות נדל"ן. ואז מחודש לחודש במהלך השנה ראינו עלייה בהיצע כי שרגע שיש מכירות והשוק פעיל הרבה יותר מוכרים חדשים נכנסים לתמונה. וקצב המכירות עלה והגיע לשיאים שלא היו מאז שנות השמונים. זה גרם לעליית מחירים, לעלייה בשכירויות והמחירים ממשיכים לעלות. את עליות המחירים של המשק והאינפלציה אנחנו יכולים לראות בכל התחומים ולא רק בנדל"ן דבר שהוביל את הפד לעליית ריבית ראשונה בשנת 2022 ואנו צפויים לראות מספר פעימות נוספות של עליות ריבית עוד השנה. המהלך הזה נועד בבסיסו לבלום את האינפלציה.

מה שעוד ראינו במהלך שנת 2020/21 היה יציאה של אנשים מתוך העיר אל הפרברים. אנשים חיפשו להתרחק מההמולה של מרכזי הערים והצפיפות. בעצם בתחילת המגיפה היה שיתוק מוחלט של העיריות ומשרדי הממשלה אבל המגמה הזו השתנתה ואנחנו רואים כרגע עליה חזקה בדרישה לשכירות ורכישה של דירות במרכזי הערים.

שנת 2021 נפתחה עם המשך גל עליות מחירים חזק מאוד של מעל 10% לשנה כמעט בכל ארה"ב.  הביקוש לדיור עלה. היתה עצירה כמעט מוחלטת של בניה למספר חודשים, פרויקטים חדשים נתקעו בעיריות ובועדות וזה גרם לעיכובים, כך שעדיין יש חוסר של עשרות מיליונים של בתים שזה עוד דבר שגורם להמשך עלייה במחירים.

גם שוק השכירות מתאושש, העלייה מורגשת ברמה גלובלית בכל ארה"ב.

ברמה מדינית, בתחילת המגיפה ראינו ירידה בשכירות במרכזי הערים הגדולות, כמו ניו יורק, בוסטון, סן פרנסיסקו. זה דבר שלא קרה שנים רבות. הרבה משפחות עזבו את הדירות הקטנות במרכזי הערים ועברו לבתים גדולים ומרווחים בפרברים. עכשיו אנחנו רואים מחדש עלייה בביקוש לשכירות במרכזי הערים והמשך עלייה שנתית חזקה בשכירויות במרכזי הערים וגם בפרברים.

לאור כל הדברים שסקרתי מעל ניתן לומר בוודאות כמעט מוחלטת שהמשך עליות המחירים היא עובדה מוגמרת וכדי להנות מכך צריך לעלות על הרכבת לפני שהיא נוסעת ולהצטרף לחגיגה.

אנו פותחים את שנת 2022 עם פרויקט מדהים חדש, מתחם קניות ענק בפריים לוקיישן בעיר קלרקסוויל באינדיאנה. המתחם שנבנה בשנת 1996 מושכר ב-98% תפוסה לשוכרים חזקים ולטווח ארוך ומהווה הזדמנות השקעה שבסיסה הכנסה יציבה המופקת מגרעין דיירים חזק, מגוון ואיכותי. והכי מדהים – ניהול מלא של הנכס – 0 התעסקות למשקיעים עם שוכרים, חברת ניהול, השבחה ומכירה.

המשקיעים בפרויקט ייהנו מחלוקת רווחים רבעונית ומרווח הוני גבוה במכירת הנכס בעוד מספר שנים.  

The post האם מחירי הנדל"ן בארה"ב ימשיכו לעלות ב-2022? appeared first on Golan Capital Group.

בשנתיים האחרונות מאז נכנס נגיף הקורונה לחיינו ממשלת ארה"ב הזרימה טריליונים של דולרים למשק האמריקאי כדי לעזור לחברות ולתעשייה, למנוע פיטורים המוניים ובעצם למנוע משבר כלכלי חריף. הכסף שהוזרם הוא פיקטיבי הרי ממשלת ארה"ב יכולה להדפיס כמה כסף שהיא רוצה אבל יש גבול לכמות הגרעון שמדינה יכולה להרשות לעצמה וזו אחת הסיבות שאנחנו רואים את הפיחות בשווי הדולר בעולם. אם הדולר שווה פחות כדי לשמור על איזון מעלים את המחירים. מדד המחירים לצרכן האמריקני עלה בשיעור של 0.8% בחודש שעבר לעומת אוקטובר, ובקצב שנתי של 6.8%.

מחירי האנרגיה נסקו בנובמבר ב-33.3% בקצב שנתי (מנובמבר 2020) כולל זינוק של 3.5% בנובמבר לעומת אוקטובר. בלטו בסקטור מחירי הגז שנסקו ב-58.1% בנובמבר בקצב שנתי.

עוד מאז נובמבר 2020: מחירי המזון קפצו ב-6.1%, בעוד מכוניות יד שנייה זינקו ב-31.4%. סקטורי המזון והאנרגיה זינקו בקצב השנתי החד מזה 13 שנים.

בשבוע הבא ייפגשו בכירי הפד וידונו במשך יומיים על הצעדים הבאים, כשיותר ויותר קולות של בכירים בבנק פונים לכיוון של זירוז סיום תוכנית הרכישות שהפד מבצע, על מנת להכשיר את הקרקע להעלאת ריבית מוקדמת מהצפוי.

(הפדרל ריזרב – הבנק המרכזי האמריקאי)

אינפלציה היא עליית המחירים במשק וגורמת לירידת ערך המטבע.

להשקעה בנכסי נדל"ן בתקופה של אינפלציה בארה"ב, ישנם מאפיינים רבים והיא נהנית מהרוח הגבית של עליית המחירים המתמשכת, שמתבטאת בראש ובראשונה בעליה שוטפת של דמי השכירות והתייקרות עלויות הבנייה, שיש לה נטייה להעלות את שווי הנכסים כתוצאה מהתייקרות בניית נכס חלופי. במדינות רבות בארה"ב הבניה החדשה עצרה לחלוטין ומצד שני גידול האוכלוסייה הטבעי יחד עם כמות ענקית של מהגרים הובילו לחוסר משווע של בתים דבר המוסיף לעליית המחירים שלא פוסקת והגיעה במדינות מסוימות אף ל20% בשנה האחרונה.

כדי לרסן את האינפלציה הבנק הפדרלי בארה"ב שוקל את הקדמת העלאת הריבית במשק. עליית ריבית תגרום להתייקרות המשכנתאות וביחס ישיר עשויה לגרום לירידה בשווים של נכסי נדל"ן ולעלייה בשיעורי ההיוון (Capitalization Rate – “Cap Rate”). עם זאת, עליית ריבית שמטרתה ריסון אינפלציה, גם אם תוביל לבסוף לעלייה בשיעור ההיוון, לא תגרור בהכרח ירידה בשווי הנכסים שכן עלייה צפויה בדמי השכירות עשויה לנטרל השפעה זו ואף לגבור עליה.

נדל"ן מסחרי נחשב לאפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה.

זו הסיבה המרכזית שנדל"ן מסחרי נחשב לאפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה. הן מחירי הנדל"ן והן תשלומי דמי השכירות מתעדכנים באופן תדיר. למשל, השקעה בנכסי מולטי-פמילי המתאפיינת בחוזי שכירות קצרי טווח, ולכן בתקופה אינפלציונית ניתן להעלות את דמי השכירות בנכס מדי שנה למקובל בשוק עם מועד חידוש חוזי השכירות, ולאפשר הגנה כמעט מלאה מפני אינפלציה.

בשנים האחרונות עזרנו למאות ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן כדי ליצור לעצמם הכנסה נוספת ויציבה. גולן קפיטל מאפשרת ללקוחותיה להשקיע באופן פאסיבי בפרויקטים נדלניים שהיו נגישים עד כה רק לגופים מוסדיים כגון מקבצים של מולטי פמילי ומרכזי עסקים במדינות מתפתחות שיש בהן הגירה חיובית חזקה, עלייה עקבית במחירי הנדל"ן וביקוש גבוה להשכרה.

The post מהי אינפלציה – ואיך היא קשורה לנדל"ן appeared first on Golan Capital Group.

משקיעים רבים מבצעים השקעות שונות בלי להבין את הנתון החשוב הזה, הוא פשוט מאוד לחישוב והוא מתאים לכל סוג השקעה שתעשו והוא יעזור לכם בקבלת ההחלטה לאיזה לפרויקט נדל"ני כלשהו מסוג מולטי פמילי וכול' אתם מצטרפים.

למשקיעים מתחילים שבוחנים מספר סוגי השקעות המונח הזה סופר חשוב כי בדרך כלל ההשקעה הראשונה היא מאוד אמוציונאלית ומחושבת כך שאלמנט הכפלת ההון הוא מאוד קריטי להשקעה הראשונה והוא יכול לעזור בקבלת ההחלטה באיזה עסקה לבחור.

משקיעים ותיקים שכבר ביצעו לא מעט השקעות יוכלו לחשב איזה עסקה או סוג השקעה הניב את הביצועים הטובים ביותר ויהיה להם קל יותר בעתיד להמשיך להשקיע בסוג ההשקעה הנכון.

מהו אלמנט הכפלת ההון?

על פי רוב המומחים השקעה טובה מכפילה את ההון העצמי של המשקיע בתוך 10 שנים.

זאת אומרת שהשקענו X ובמהלך 10 שנים קיבלנו X2.

לצורך הבנה ניקח דוגמא מוחשית:

רכשנו נכס להשקעה בעלות של 100,000$ והחזקנו אותו 10 שנים. השכירות השנתית נטו היא 7% לשנה, זאת אומרת 7,000$ לשנה, סה"כ הכנסה עבור 10 שנים – 70,000$. לאחר 10 שנים מכרנו את הנכס וקיבלנו בחזרה 140,000$. זאת אומרת שקיבלנו את ההון העצמי בחזרה עם רווח של 40,000$.

סה"כ רווח במהלך 10 השנים בהם החזקנו את הנכס הסתכם ב- 110,000$. (לפני מרכיב המס השונה מאדם לאדם).

במהלך ההשקעה קיבלנו 210,000$ אותם נחלק בסכום ההשקעה הראשוני שלנו שהוא 100,000$ ונקבל את מכפיל ההון שהוא 2.1.

אלמנט מכפיל ההון הוא נתון חשוב בעסקאות מסוג מולטי פמילי ועסקאות מסחריות כמו בניני משרדים ומרכזי קניות. כמי שעוסק בתחום יזמות נדל"ן לאורך שנים רבות ונחשף לאין ספור אופציות של עסקאות נדל"ן אני רוצה להכפיל את ההון שלי כל 5-7 שנים ולא כל 10 שנים לכן כשאני בוחן עסקאות מסוג מולטי פמילי וכד' מכפיל ההון חייב להיות 2 בתוך 7 שנים או 1.7 בתוך 5 שנים.

בעסקאות מסחריות אנחנו יכולים לחשב כמעט באופן מדויק את שווי הנכס לאחר X שנים בהתבסס על מספר נתונים ידועים מראש על פי התוכנית העסקית שלנו.

שווי נכס מסחרי יתומחר לפי ההכנסה נטו לחלק לאחוז התשואה האזורי (Cap Rate). אם הצלחנו ועמדנו ביעדים של התוכנית העסקית ואחוז התשואה האזורי לא השתנה סביר להניח שנקבל את מחיר המכירה המתוכנן.

נבחן עסקה אמיתית שביצענו:

נכס מסוג מולטי פמילי שמניב בממוצע 8% לשנה, מספר משקיעים הצטרפו לעסקה עם הון עצמי של 100,000$ לכל אחד, הרווח השנתי הסתכם ב-8,000$ עבור כל אחד מהם. העסקה תוכננה ל-5 שנים בלבד, כאשר במכירה כל משקיע צפוי לקבל 32,000$ רווח בנוסף להחזר ההון בסך 100,000$.

במהלך השנים קיבל כל משקיע 40,000$ + 32,000$ במכירה. סה"כ ההחזר כולל ההון הסתכם ב-172,000$. מכפיל ההון עמד על 1.72 בתוך 5 שנים בלבד.

חשוב להבין שכשבוחנים עסקה אלמנט הכפלת ההון מסתמך על צפי והערכות ותלוי במיליון גורמים כמו מצב השוק או צפי העלאת שכירות לשנה. אנחנו למודי ניסיון ולוקחים כל מיני תרחישים ובלת"מים שיכולים לקרות לכן אלמנט הכפלת ההון הוא רק אחד מהנתונים שנתבסס עליהם בקבלת החלטה על עסקה כזו או אחרת אך הוא נתון חשוב עבור משקיע בקבלת ההחלטה לאיזה עסקה הוא רוצה להיכנס.

בשנים האחרונות עזרנו למאות ישראלים רבים לבצע השקעות נדל"ן קטנות כדי ליצור לעצמם הכנסה פאסיבית בכל חודש. אחת האופציות המועדפות היום היא השקעה בפרויקט נדל"ן באופן פאסיבי כגון מקבצים של מולטי פמילי במדינות מתפתחות שיש בהן הגירה חיובית חזקה, עלייה עקבית במחירי הנדל"ן וביקוש גבוה להשכרה.

The post אלמנט הכפלת ההון למשקיעי נדל"ן appeared first on Golan Capital Group.

יזם מוביל

הרזומה העשיר והמוניטין רב השנים הם אלו שמובילים כל יזם נדל"ן לפרויקטים ייחודיים אשר הם אפיקי השקעה מצוינים עבורו וגם עבור אלו שמצטרפים אליו למיזם זה ומשקיעים סכומים כספיים, כדי ליהנות מתשואות נאות.

מי שעוסק בתחום יזמות נדל"ן לאורך שנים רבות נחשף לאין ספור אופציות של עסקאות נדל"ן ובכל אחת מהן עליו לקבל החלטה עסקית מושכלת, לאור הנתונים הפיננסיים שהוא קיבל. הוא בוחן במומחיות את כל הרבדים באופן מעמיק, רואה אם מדובר בעסקה שהיא בעלת סיכון גבוה, או עסקה בעלת סיכויי הצלחה גבוהים.

קבלת החלטה בנושאים כה מורכבים אינה עניין של מה בכך אך כשמדובר באדם בעל ניסיון רב, שיודע לראות את הדברים כמות שהם וגם לטווח הרחוק, הוא מפעיל את האינטואיציה שלו ובדרך זו מנהל את הסיכונים, מדובר בשילוב מנצח של תבונה ותעוזה.

יזם נדל"ן בארה"ב

בארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות צצות כמעט מדי יום הזדמנויות של אפיקי השקעה בנדל"ן. המגמה של כל יזם נדל"ן היא למצוא השקעות נדל"ן בארה"ב אשר יהיו השקעה בטוחה ויובילו לכך שתהיה תשואה נאה בכל חודש.

כאשר מדובר באופציה של דירות למכירה בארה"ב – פלורידה, החשיבה היא לבסס את ההשקעות בשכונות איכותיות אשר סוג האוכלוסייה בהן היא ברמה סוציואקונומית גבוהה, שכונות שבהן תמיד יש דרישה לדירות בשכירות לאור המאפיינים שלהן. במקומות הללו אפשר לרכוש דירות בגדלים שונים ולהשכיר אותן למשפחות צעירות, לסטודנטים ולכל שוכר איכותי אחר.

לאור המרחק הגדול מישראל, הדרך הפרקטית לבצע זאת היא להיעזר בחברת ניהול מעולה אשר מטפלת בכל המעטפת של מציאת שוכרים, החתמה על חוזים, טיפול בתחזוקה של הנכס והעברת דמי השכירות לבעלי הנכס בהתאם לחוזה שנחתם בין הצדדים.

מציאת האופציות להשקעה מעבר לים

יזמי נדל"ן נתקלים בשפע של הזדמנויות נדל"ן בארה"ב, אך הם מציעים לשותפים העסקיים שלהם רק את אלו שעברו את כל הבדיקות הפיננסיות שלהם ושל הבנק שמממן את העסקה הספציפית. כל חשש לעסקה בעייתית מרחיק את היזמים מביצוע העסקה, כדי לא להיכנס לעסקה כושלת שתיצור סיכון כלכלי.

ישראלים המעוניינים להשקיע בנדל"ן בארה"ב

בשנים האחרונות ישראלים רבים מחפשים השקעות נדל"ן קטנות כדי ליצור לעצמם הכנסה פאסיבית בכל חודש. אחת האופציות המועדפות עליהם היא לרכוש דירות, או בתים במקבצים של מולטי פמילי במדינות מתפתחות שיש בהן אזורי תעסוקה נרחבים ולכן אפשר להשכיר את הנכסים הללו לטווח הארוך.

The post מהו יזם נדל"ן טוב? ומה הערך של ניסיון appeared first on Golan Capital Group.

חיפוש נכסים מסחריים

אחד מאפיקי ההשקעות הפופולריים הוא רכישת נכסים מסחריים ,מרכזי קניות שכונתיים, קניונים או מתחמי אאוטלט מחוץ לעיר. ברוב המקרים מדובר באופציות לרכישת מרכז מסחרי שהוא פעיל כבר כמה שנים ויש לכך יתרונות רבים.

השוכרים שכרו במרכזים הללו אולמות מסחר בגדלים שונים על פי הצורך של העסק שהם מפעילים ומדי שנה הם מחדשים את החוזה, כיוון שהם מרוצים מההתנהלות העסקית שלהם במקומות אלו. נכסים מסחריים למכירה הם בדרך כלל מרכזים שבוצעה בהם תחזוקה נאותה לאורך השנים ולכן אפשר לרכוש אותם כמות שהם ולהמשיך להפעיל אותם על ידי המשך השכרת הנכסים לשוכרים העכשוויים.

לאור העובדה שמדובר באופציה של תיווך מסחרי, אפשר למדוד את רמת דריכת הרגל במתחם. ברוב המקרים מדובר בלקוחות שבויים אשר רגילים כבר להגיע למקום זה, להחנות את הרכב ולבצע בו את כל הקניות שלהם. הם נהנים להיכנס לסופרמרקט השכונתי, לחנות הספרים, המתנות, הקוסמטיקה וכל צורך אחר שלהם.

בחירה של השקעות בארה"ב

יריב גולן הוא יזם נדל"ן בעל רזומה עשיר אשר בוחן עסקאות של השקעות בארה"ב בשבע עיניים כדי להתמקד רק בעסקאות הבטוחות ביותר ונטולות הסיכונים. הוא מקבל לעיתים תכופות הצעות לרכוש נכס מסחרי בלוקיישן מוביל ולכן בוחן כל הצעה באופן מדוקדק כדי לקבל החלטה.

העובדה ששוכרים מפעילים את עסקיהם במרכז המסחרי לאורך שנים רבות, מעידה על כך שהם מרוצים מרמת ההכנסות ומהרווחים שלהם. במקרים רבים אפשר לראות בדיווחים החודשיים שלהם כי ההכנסות החודשיות הן קבועות פחות או יותר, או במגמה של עלייה לאורך השנים האחרונות.

בנוסף לכך, בוחנים המשקיעים את רמת שכר הנכס ואם מדובר בעלות נמוכה יחסית, הבעלים החדשים יפעלו להעלאת השכר החודשי כדי להגדיל את ההכנסות החודשיות שלהם משכר הנכס/דירה. מדובר במהלך אסטרטגי מחושב אשר אם הוא יוטמע כראוי, יוצר שיתוף פעולה עם השוכרים והם ימשיכו ליהנות מהפעילות העסקית שלהם.

פרט נוסף שנבדק הוא כמות הלקוחות המגיעים למתחם מדי יום או בסופי שבוע, כדי לבדוק אם כמויות החשיפה וההגעה פיזית של התושבים הן דומות, או שקיימת עלייה או ירידה בביקורים הללו.

קבלת החלטה על השקעת נדל"ן

כאשר בוחנים באופן מרוכז את הסיכויים ואת הסיכונים במרכז מסחרי מסוג זה, מקבלים החלטה אם לרכוש אותו וליהנות עם הזמן מתשואות נאות שיגדלו. אם המסקנה הברורה היא שזו עסקה מנצחת החברה משקיעה בכך ממון ומציעה לישראלים נוספים להצטרף למיזם זה. להשקיע סכום מינורי וליהנות הן מהתשואות הגבוהות והן ממהלך ה – exit שיבוצע לאחר כמה שנים של השבחת הנכס.

The post נכסים מסחריים appeared first on Golan Capital Group.

כיוון שמדובר בעסקאות הכרוכות בכספים רבים, יש לשקול זאת באופן מיטבי ולפעול על פי 13 הטיפים הבסיסיים שמנחים כל יזם נדל"ן, אם לקדם עסקה מסוימת או לא.

13 טיפים שאתם חייבים לדעת על השקעות נדל"ן בחול

1. כאשר בוחנים השקעות נדל"ן, בודקים בשלב הראשון את המיקום האסטרטגי. אם מדובר בשכונת מגורים יש לוודא שזוהי שכונה הנחשבת איכותית ושגרים בה תושבים שהם בעלי הנכסים או שוכרים אשר רמת ההכנסה שלהם היא ברובד הבינוני ומעלה, מבחינת מצב סוציואקונומי.
2. כאשר מחפשים השקעות בארה"ב יש לוודא שבסביבת מגורים זו קיימים נכסים פנויים ושקיימת דרישה לדירות בשכירות. אם מדובר בעיר מעולה שיש סביבה אוניברסיטאות, קיימת סבירות גבוהה שאפשר להשכיר את הנכס לטווח ארוך לסטודנטים ,או למשפחות וכך אפשר לקבל הכנסה פאסיבית לאורך זמן.
3. עבור כל בית או דירה פוטנציאלית לרכישה בודקים עם הרשויות אם זו עסקה כשרה, אם האדם שמציג את עצמו כבעל הנכס, הוא אכן הבעלים.
4. בכל דירה אופציונלית מבצעים בדק בית כדי לבדוק את מצב התחזוקה שלה. יש אופציות רבות של נדל"ן בארה"ב שהם נכסים המתוחזקים כראוי בדרך כלל, אך יש גם מקרים שיש בהן בעיות של צנרת ישנה, רטיבות עקב בעיית איטום ועוד. במקרים הללו יצטרכו הרוכשים להשקיע בהשבחת הנכס ולכן יש לנהל משא ומתן עם בעל הנכס להפחתת עלויות הרכישה.
5. השקעות נדל"ן בחו"ל מבצעים רק עם ליווי מקצועי של חברה ישראלית אשר עוסקת בכך שנים רבות, ביצעה הרבה מאד עסקאות שהניבו תשואות נאות למשקיעים הישראלים.
6. לגשת לעסקות של השקעות נדל"ן, בעיקר בחו"ל, ללא ידע מעמיק וללא ליווי של אנשי מקצוע מיומנים זו טעות, שעלולה לעלות למשקיע בממון רב.
7. כאשר גוף ישראלי מציע לכם נכסים להשקעה בחו"ל, הדבר מעיד על כך שהם בחנו את כל המעטפת על רבדיה והם ממליצים על השקעה זו.
8. לאור הבדיקה המעמיקה חברת ההשקעות הישראלית משקיעה כספים במיזם זה, כיוון שהיא מאמינה בהיתכנות ובכדאיות הפיננסית שלה, כמובן שמומלץ להתייעץ בכל הנושאים הפיננסים עם אנשי מקצוע.
9. בכל עסקה מסוג זה הם מצרפים לשותפות רק קומץ ישראלים, שנהנים מהכנסות נאות בכל חודש.
10. החשיבה לטווח הרחוק היא להשביח את הנכס וליהנות מרווחים של exit.
11. לאור המציאות העכשווית יש הרבה מאד הזדמנויות נדל"ן בארה"ב, אך אסור להסתנוור ולקפוץ על עסקה ללא בדיקה.
12. חשוב למצוא חברת ניהול מצוינת שתטפל בכל מה שקשור להשכרת ולתחזוקת הנכס.
13. מומלץ להיצמד רק לחברה אמינה בעלת רזומה רב שנים ומוניטין, המוכיח את המקצועיות הרבה שלהם.

The post השקעות נדל"ן בחו"ל – קבלו 13 טיפים שאתם חייבים לדעת appeared first on Golan Capital Group.

אין ספק שקצב הבניה הנוכחי בארה"ב לא עונה על הביקוש. הבניה שנעצרה לחלוטין אחרי המשבר הכלכלי של שנת 2008 יצרה פער אדיר בביקוש לבתים חדשים. הבנייה התחדשה באיטיות לקראת 2014/15 אבל עדיין ישנו חוסר וביקוש אדיר למיליוני בתים בארה"ב. גולן קפיטל התחילה לעסוק בבנייה חדשה בשנת 2018 בקליבלנד אוהיו, שם ביצענו כבר מספר פרויקטים מוצלחים בנוסף בשנת 2021 מתכננת החברה להיכנס לשוק בתי היוקרה בדרום פלורידה ולבנות בתים בשכונות הגולף המבוקשות.

במאמר זה נסקור את הכללים המנחים אותנו ובבדיקות הנדרשות כהכנה לבנייה חדשה בארה"ב.

רכישה של קרקע לבנייה שונה בצורה משמעותית מרכישה של בית או בניין מגורים בנוי שאותו אנחנו יכולים לבדוק בקלות עלי ידי קבלן או מהנדס שמבצע בדיקה של הנכס ויכול לספק לנו את כל המידע הדרוש על היסודות, הגג, החשמל, הצנרת וכול'. כאן אנחנו מדברים על רכישת קרקע, שטח אדמה שמעבר לעובדה שאם עשינו עבודת מחקר והגענו למסקנה שהשטח הזה נמצא במקום טוב עדיין נדרשת כאן עבודה להבין האם ניתן בכלל לבנות על הקרקע הזו ? והאם הבנייה כלכלית ורווחית כדי שלא נסיים את הבנייה ונמכור את הנכס בהפסד כי לא לקחנו בחשבון עלויות נסתרות.

הבדיקה הראשונית שנעשה היא לבדוק אם השטח מפותח (Developed) – עלויות פיתוח של קרקע יכולות לשנות את התוכנית העסקית אם לא לקחנו אותן בחשבון, בנוסף יעכב משמעותית את הבנייה בעקבות הוצאות של היתרים ואישורים הנדרשים מהעירייה.

בשלב זה נבדוק אם קיימות תשתיות גז, ביוב, מים וחשמל. את הבדיקה נבצע באמצעות קבלנים מוסמכים שיוכלו לתת לנו הערכות לעלויות הכספיות הנדרשות וכמובן לוח זמנים מול חברות האספקה השונות. יש הבדלים משמעותיים בעלויות לשטח שממוקם בתוך שכונה בנויה עם תשתיות מוכנות לשטח שממוקם באזור מבודד בסוף השכונה. לבדיקה זו חשיבות גדולה שכן גם אם כל התשתיות קיימות צריך לוודא שקיים פילר תשתיות (עלות שיכולה להגיע ל-15,000$ במידה ולא קיים) בנוסף ישנה חשיבות גדולה לזווית הקרקע. האם הקרקע בגובה הכביש או מעליו? האם הקרקע ישרה או משופעת? דבר שידרוש התקנת משאבה ועלויות נוספות שנצטרך לקחת בחשבון.

עלויות פיתוח עשויות להגיע ל-30% מעלויות הבניה.

הבדיקה השנייה שנבצע נקראת בדיקת Zoning – בבדיקה זו שבדרך כלל תבוצע יל ידי אדריכל נבדוק את יעוד הקרקע, סוג הבניה המותר (סינגל פמילי, מולטי פמילי, מסחרי) וכמובן את זכויות הבנייה על הקרקע.

בדיקה נוספת שנבצע היא בדיקת school district – הבדיקה תאפשר לנו לדעת את שיוך הקרקע לאזור בתי ספר, זו בדיקה חשובה שכן רמת האזור נקבעת לפי שיוך לבתי ספר מסויימים ומשפיעה על שווי הנכס ואיכות האוכלוסייה ובכלל חשובה אם קהל היעד שלנו הם משפחות עם ילדים.

בדיקה חשובה במיוחד היא אם קיים וועד שכונתי HOA – Home Owner Association. לוועד השכונתי יש כוח רב ולרוב אין דרך אלא לציית לחוקים ולהגדרות שנקבעו על ידי הוועד. יש לבחון את העלויות והנחיות הנדרשות (Covenants, Restrictions). בנוסף חשוב מאוד לבדוק את העלויות החודשיות ואם אנו נדרשים לשלם אותם עוד לפני שהבית בנוי. העלות חודשית לוועד עלולה להגיע למאות דולרים. חשוב לקחת בחשבון את העלויות לאחזקת הקרקע טרום בניה.
חשוב לבדוק אם לוועד השכונתי יש חוברת הנחיות ביחס לסוגיות הבניה (Covenants, Restrictions) ולדאוג לקבל אותה כדי לוודא שאנחנו עומדים בדרישות .
חלק מההנחיות עשויות להגדיר גודל בית מינימלי, גודל קומה, סוג החיפוי הנדרש, נראות המבנה, צבע בית מותר, מיקום הכניסה לחניה מהחזית או שהיא צריכה להיות מהצד ואפילו איך תיראה תיבת הדואר. לא ניתן לבנות ללא אישור הוועד.

עלויות נוספות שחשוב לקחת בחשבון נקראים – Impact fees. אלה עלויות שמשולמות לעירייה בגין פיתוח הקרקע, מקבילות בארץ להיטל השבחה.

החשיבות של אנשי השטח והצוות שלנו בבחירת הקרקע הנכונה והעלויות היא מכרעת, תוכנית עסקית שלא לקחה בחשבון עלויות מסוימות עלולה בקלות להפוך רווח להפסד וזמן מיותר שהושקע בפרויקט כולו. חשוב לוודא כל נתון ממספר גורמים ולא להסתמך על גורם אחד. בין אנשי הצוות שלנו ניתן למצוא מתווך, קבלן פיתוח, קבלן בניה, מהנדס בניה, אדריכל, אנליסט, חברת ביטוח, ברוקר למשכנתאות.

ענף הבניה החדשה בארה"ב במיוחד בתקופה של אחרי הקורונה שבו משפחות רבות דחו מעבר דירה יכול להניב רווחים גבוהים למשקיעים.

אנו מתמחים בהשקעות נדל"ן בארה"ב ומציעים למשקיעים להשקיע יחד איתנו.

אנו מזמינים אתכם להמשיך לעקוב אחרי הפרויקטים שלנו והצטרך אלינו לאחד ממיזמי הבניה הקרובים.

The post בנייה חדשה בארה"ב – כללים מנחים appeared first on Golan Capital Group.

5 טיפים לקניית דירות להשקעה בארה"ב

חושבים להצטרף לשוק ההשקעות נדלן בארה"ב הנה כמה 5 טיפים לקניית דירות להשקעה בארה"ב

מיסי רכישה –

אחד היתרונות המרכזיים בהשקעה בנדל"ן בארה"ב הוא שפשוט אין מיס רכישה. למרות זאת ישנם מספר פרמטרים חשובים שכדאי לתת להם משקל חשוב ולפני שאתם קופצים למים –   התעייצו עם מומחים בתחום הנדל"ן על מנת שהם יכוונו אתכם להשקעה הנכונה עבורכם.

חוקי המדינה בה רכשתם את הנכס –

ארצות הברית היא מדינה ענקית המחולקת ל 51 מדינות. בעת חיפוש אחר נכס מתאים להשקעה חשוב ללמוד על המדינה שבה תרצו לרכוש נכס. חשוב לחקור ולהעמיק על מדדים כלכליים רבים כגון מיסוי, תעשייה ומסחר ותיירות.

הגירה פנימית וביקוש –

ביקוש הוא תמיד עניין משמעותי בתחום הנדל"ן. חשוב לבדוק את עניין ההגירה הפנימית של אמריקאים. בשנה האחרונה ראינו שמגפת הקורונה גרמה לנטישה של מרכזי הערים הגדולות והגירה לפריפריות. פלורידה היא אחת המדינות שנהנתה מהגירה חיובית משמעותית במהלך השנה האחרונה.

אל תוותרו על הקשר הישראלי –

רכישת נכס נדלני בארצות הברית באמצעות חברה ישראלית מבטיחה לכם נציג כחול לבן שישמור עליכם ועל האינטרסים שלכם מול הרשויות האמריקאיות. גולן קפיטל השקעות מחזיקה במשרדים בפלורידה ובישראל ומשקיעה יחד אתכם בכל פרויקט.

הגנו על השקעה –

רכישת דירה או בית להשקעה בארצות הברית מצריכה התעסקות וניהול שוטף. במידה והבית או הדירה אינם מושכרים בתקופה מסויימת על בעליו לשלם את ההוצאות השוטפות עבורו. השקעה בנכסי נדל"ן מולטי מתבצעת כקבוצה של מספר משקיעים כל אחד מהם יוכל להשקיע סכום קטן יותר וביחד יוכלו לרכוש את הנכס הגדול. הרווחים מתחלקים בהתאם להשקעה כלומר אם אחת הדירות נותרת ריקה הרווחים עדיין התחלקו בין כל הרוכשים.

יש לנו הרבה מעבר ל 5 טיפים לקניית דירות להשקעה בארה"ב עבורכם

היי, שמי יריב גולן כבר 13 שנה אני עוסק בהשקעות נדל”ן ומומחה לשוק הנדל”ן האמריקאי. לגולן קפיטל מספר סוגי פרויקטי נדל"ן  כמו מולטי פמילי  ופרויקטי יזמות בכל רחבי ארצות הברית.  אנו דוגלים בליווי אישי וצמוד לכלל לקוחותינו ומאמינים כי ההצלחה שלכם היא ההצלחה שלנו, בואו נצליח יחדיו.

The post 5 טיפים לקניית דירות להשקעה בארה"ב appeared first on Golan Capital Group.

שלום, שמי יריב גולן אני המנכ"ל והבעלים של גולן קפיטל.  אני עוסק בנדל"ן כבר כמעט 16 שנים. אני בן 47 אני נשוי ויש לי 3 ילדים.

קצת לפני שהתחלתי להשקיע בנדל"ן, הייתי בערך בן 33 במסלול קרייריסטי מתקדם. מנהל מחשוב של רשת מלונות פתאל, העבודה שלי הייתה מאוד מאתגרת. דרשה ממני לא מעט התמקצעות, והרבה שעות עבודה.

היה לי ילד שלישי בדרך ואני כל היום עובד, מרוויח אמנם משכורת יפה אבל עדיין לא מצליח לגמור את החודש. בקושי רואה את הילדים שלי.

בשלב הזה הבנתי שאני חייב הכנסה נוספת שתאפשר לי לבנות בסיס איתן לי, לאשתי ולילדים, בתחום ההייטק במיוחד אורך חיי המדף שלך קצר, אתה כל הזמן צריך לעמוד בקצב של הטכנולוגיה שמשתנה כל כמה חודשים, כל הזמן הייתי צריך ללמוד על עוד ועוד מערכות חדשות שנכנסו ואם לא עמדת בקצב ולא עברת השתלמויות וקורסים חדשים אתה כבר מיושן.

הבנתי שאני לא יכול לבנות על עתיד בתחום הזה ואני חייב לעשות משהו נוסף כי יגיע הרגע שאני לא יוכל לעמוד בקצב של בחורים צעירים ממני ואני אמצא את עצמי מחוץ למשחק. מצד שני לא הייתה לי כוונה לסכן את העתיד של המשפחה שלי. אז הגדרתי לי מספר כללים שמלווים אותי עד היום ויצאתי לדרך:

הכלל הראשון שהגדרתי לעצמי הוא שההשקעה חייבת להיות ברמת סיכון נמוכה ותתן פירות בטווח קצר. הרבה אנשים חוסכים לפנסיה, זה חיסכון חשוב אבל מי שיהנה ממנו זה אני המבוגר ואני רוצה ליהנות מהרווחים כבר עכשיו.

הכלל השני שהגדרתי היה שאני רוצה להשקיע במשהו קל להבנה. לא רוצה השקעות מסובכות עם גרפים וניתוחים כגון שוק ההון הנשענות ברובן על אפקט העדר.

הכלל השלישי היה שהשקעה תדרוש מעט מאוד התעסקות. הייתי שכיר,  בכיר אמנם  שמתחיל את יום העבודה שלו מוקדם בבוקר וחוזר מאוחר בלילה, לכן ההשקעה חייבת להיות כזו שתתאים לסדר היום שלי ולא שאני אתאים את עצמי.

השקעה בנדל"ן למגורים נתנה לי בזמנו את המענה הנכון ביותר לצרכים שלי

בדרך כלל מי שמתחיל לחפש השקעות. מתחיל לחפש במקום שקרוב לבית בגלל שזה אזור מוכר ונוח. ככה גם אני עשיתי. בהתחלה שלי זה היה שנת 2005 רכשתי דירה להשקעה בארץ, באזור הפריפריה בצפון וככה המשכתי עוד אחת ועוד אחת עד שנת 2010 היו לי 10 דירות להשקעה בארץ. את חלקן שיפצתי ומכרתי ובחלקן החזקתי יותר זמן.

המחירים אמנם היו נוחים יותר, והתשואות טובות יותר ממה שאפשר להשיג היום בארץ, אבל זה עדיין דרש ממני המון עבודה ואני משלב את העבודה הזו יחד עם עבודה נוספת כשכיר ואז אתה מרגיש שאתה נשחק מיום ליום. חיפשתי משהו שיתן לי פתרון כולל. ב-2010 המחירים קפצו בארץ והתחלתי לחפש שווקים אחרים.

השוק האמריקאי קרץ לי כבר מההתחלה, ככל שהתעמקתי יותר ויותר הגעתי למסקנה שזה המקום הנכון לשים בו את הכסף שלי. אני בן אדם מאד קפדן, לקח לי לא מעט זמן, בדקתי כמה כיוונים אבל בסופו של דבר התמקדי במקום אחד, ארה"ב.

ארה"ב היא מדינה מובילה מבחינה גיאופוליטית, יציבה כלכלית, שקופה ביותר. מובילה בתחומי החדשות, המסחר, הבינוי. רוב החברות הגדולות בעולם צמחו בארה"ב. גם בתחום הנדל"ן.

במחיר של דירה בתל אביב ניתן לקנות בארה"ב בניין דירות שלם. התשואות גבוהות פי 3 ויותר מבארץ, הבטחון על הכסף שלנו, הוא פי כמה מבארץ, רובינו פשוט חיים פה את הבועה ולא יודעים את זה.

בהתחלה עשיתי את כל הטעויות האפשריות, את 2 נכסים הראשונים שקניתי, גיליתי בדיעבד שמכרו לי אותם במחיר כפול, אבל לא עצרתי. רבים היו עושים אחורה פנה בשלב הזה. אני המשכתי ובמשך הזמן בניתי לי את הצוותים והאנשים הנכונים ורכשתי עוד ועוד. היום אני מחזיק כ- 150 דלתות, חלקן בתים בבעלות פרטית שלי וחלקן בקומפלקסים שנקראים מולטי פמילי, חלק רכשתי בשותפות עם משקיעים וחלק בצורה עצמאית.

אני ממשיך לרכוש לעצמי גם בימים אלו, במקביל לרכישות שלי יחד עם משקיעים.

אחרי שרכשתי מספר נכסים בארה"ב חבר ביקש ממני לעזור לו לרכוש נכס לעצמו, אז עזרתי לו ולעוד חבר ולשכן שגר לידי ולאט לאט העיסוק החדש שלי התגלגל לעסק מצליח. והוא מצליח כי הוא מבוסס על חברים, עזרה וליווי אישי. כשאתה בונה יסודות איתנים הבית חזק יותר כך גם במקרה שלי.

היום אנחנו אחרי כמעט 11 שנות פעילות בארה"ב ביצענו מעל 300 עסקאות נדל"ן. צברנו ניסיון אדיר, ביצענו אין ספור טיסות לארה"ב וביקרנו באלפי נכסים. עבדנו קשה על ביסוס קשרים חברתיים ועסקיים רלוונטיים. בנינו צוותי שטח נהדרים ורקמנו שותפיות. לאט לאט, באופן מדוד ומחושב אחרי שצברנו ניסיון הרחבנו את הפעילות לפרויקטים הרבה יותר גדולים.

בארץ יש לנו שותפויות עם אנשי מקצוע מהשורה הראשונה. יועצי משכנתאות. יועצים פיננסיים ופנסיוניים כערך מוסף למשקיעים שלנו ואנחנו עובדים בשותפות נהדרת גם עם מספר פמילי אופיסים גדולים בארץ שהבאנו להם עסקאות למשקיעים שלהם.

סך ההשקעות של הקבוצה במהלך 10 השנים האחרונות עומד על קצת מעל 40,000,000 מיליון דולר.

אנו מתמחים בהשקעות נדל"ן בארה"ב ומציעים למשקיעים להשקיע יחד איתנו בפרויקטים מסוג מולטי פמילי שהם נכסים בעלי עשרות יח' דיור ועם הכנסה גבוהה ויציבה מהיום הראשון.

The post הכללים המנחים אותנו בהשקעות נדל"ן בארה"ב appeared first on Golan Capital Group.