היי חברים,
אני רוצה לחשוף אתכם היום לעולם המולטי פמילי בארה”ב ולמה לדעתי זו שיטת ההשקעה הטובה והמוצלחת ביותר.
מזה 8 שנים אני עוסק בתחום השקעות נדל”ן בארה”ב. עשיתי עשרות עסקאות בכל שנה ולמרות שאף פעם לא ספרתי כמה, אני מניח שבמצטבר מעל 300 עסקאות. במשך השנים רכשתי עבור עצמי מעל 30 בתים בארה”ב, חלק מהם מכרתי כדי לייצר הון לקניית מולטי פמילי – תיכף תבינו מה זה ולמה זה כל כך טוב. עשיתי עשרות עסקאות של פליפים בהם רכשתי בתים לבד ויחד עם שותפים, שיפצנו את הבתים ומכרנו ברווח. ליוויתי מעל 200 משקיעים פרטיים לרכישת בתים בארה”ב בממפיס, אטלנטה, רוצ’סטר, ג’קסונוויל וקליבלנד.
התמקדתי בבתים פרטיים כי זה היה הכי קל, רוכשים נכס משפצים אותו קצת ומשכירים אותו. משקיעים מעדיפים נכס הרשום על שמם בטאבו, כי השליטה וההחלטות נמצאות אצלם. רוב העסקאות היו מוצלחות, זה היה תהליך שלקח בערך 4 חודשים שכלל איתור נכס עבור משקיע, שיפוץ הנכס ועד שהבית מושכר ומתחיל לייצר הכנסה. אצל רוב מהמשקיעים זה עבד נהדר – אבל אצל חלקם לא.
נתקלנו במקרים ששוכר שעזב באמצע השנה והשאיר בית מלוכלך ומלא ריהוט מוזנח, שוכר שהפסיק לשלם ונאלצנו לפנות אותו מהבית, ואפילו בית שהושכר למשך שנה מלאה שנאלצנו לשפץ מחדש אחרי שהשוכר עזב, פריצות לבתים לא מושכרים וגם נזילות מים שגרמו לנזקים של אלפי דולרים. רוב המשקיעים חשבו שזה שגר ושכח, וללא התעסקות מצידם והיו כאלה שבאמת התמזל מזלם והשוכרים נשארו 3 שנים ויותר ולא התחלפו והכל עבד.
בתור משקיע שרוכש נכס בארה”ב אתה חייב ללמוד את התחום, אתה חייב לדעת איך להתנהל מול חברת ניהול ולהיות מעורב וכמובן לקבל החלטות בעצמך, אחרת דברים יכולים להשתבש.
כשיש לך בית אחד ואתה בונה על ההכנסה מהשכירות ופתאום היא מפסיקה זה דבר לא נעים, במיוחד שעכשיו אתה צריך להשקיע סכום נוסף כדי לסדר את הבית מחדש ולהתפלל שהשוכר החדש לא יעזוב באמצע השנה. לכן ההמלצה שלי למשקיעים הייתה לקנות מספר נכסים, אם אחד מהם לא מושכר יהיה לך עדיין הכנסה משאר הנכסים.
הבעיה הגדולה הייתה שלחלק גדול מהמשקיעים לא היה כסף לרכוש עוד נכסים ואת כל החסכונות שלהם הם פתחו כדי לרכוש את הנכס הראשון.
לפני 6 שנים נפגשתי בפלורידה עם יהודי אמריקאי מבוגר שסיפר לי על הדרך שעשה במהלך השנים; איך התחיל בהשקעות נדל”ן בצעירותו ורכש עשרות בתים פרטיים עד שהבין שכדי ליצור הכנסה שוטפת יציבה הוא צריך להפסיק לקנות בתים ולהתחיל לקנות מתחמי דיור שנקראים מולטי פמילי.
המסר המרכזי שקיבלתי ממנו באותה הפגישה היה שכמות ההתעסקות עם 20 בתים לעומת מולטי פמילי אחד של 20 דירות היא מטורפת. במקום לטפל ב-20 בתים אתה מתנהל מול חברת ניהול אחת ונכס אחד, במקום 20 גגות יש לך גג אחד. הפגישה הזו פתחה את עיני ומאז השקעתי המון זמן ללמוד את תחום המולטי פמילי ובמקביל המשכתי בעיסוק הרגיל עם הבתים הפרטיים.
הבנתי שמולטי פמילי הוא העתיד שלי וזה מה שאני רוצה לעשות אבל אני עדיין צריך להתמקצע יותר ולבנות את הקשרים הנכונים ולמצוא את השותפים הנכונים איתם אוכל לעשות את המהלך הזה וכמובן גם למצוא את מקורות המימון כי מולטי פמילי עולה הרבה יותר כסף.
מה זה בעצם מולטי פמילי?
מולטי פמילי הוא נכס שמכיל מעל 5 יחידות דיור במתחם אחד; זה יכול להיות בניין מגורים של 20 דירות, מקבץ בתים או מתחם של מאות יחידות דיור המיועדות להשכרה.
היתרון הגדול במולטי פמילי הוא שגם אם חלק מהדירות לא מושכר עדיין נקבל שכירות משאר הדירות המושכרות.
השקעה בנכס מסוג מולטי פמילי היא השקעה גדולה יחסית שכן מדובר בנכס יקר יותר. אך כאשר הרכישה מתבצעת כקבוצה של מספר משקיעים כל אחד מהם יכול להשקיע סכום קטן יותר וביחד לרכוש את הנכס.
לרכישה בקבוצה יש מספר יתרונות שאותם ניתן להשיג במידה והנכס מנוהל ומתוחזק כהלכה:
יתרון ראשון הוא התשואה הגבוהה המושגת על ידי השקעה קטנה יחסית.
היתרון השני הוא אפשרות המימון. נכס מולטי פמילי במקום טוב יוכל לקבל מימון מבנק אמריקאי מקומי וכך ניתן למנף את ההשקעה המשותפת לרכישת נכס גדול יותר.
היתרון השלישי הוא שהסבירות להגדלת ההון העצמי בעסקה בתוך מספר שנים גבוהה מאוד.
ברגע שהבנתי את היתרונות, המסלול לרכישת נכסים מסוג מולטי פמילי תפס תאוצה. השלב הראשון היה למצוא את השותף המתאים.
בשנת 2016 רכשתי בג’קסונוויל פלורידה ביחד עם שותף אמריקאי 2 נכסים עם 4 יחידות דיור בכל אחד מהם, סה”כ 8 יחידות דיור. זו הייתה טבילת האש הראשונה שלי עם תחום המולטי פמילי וזה עבד מעולה. שיפצנו את הנכסים והשכרנו אותם מהר מאוד, לאחר שנה מכרנו את שני הנכסים ברווח יפה כדי לרכוש נכסים גדולים יותר.
בהמשך ביחד עם אותו שותף אמריקאי הייתי מעורב במספר עסקאות מולטי פמילי גדולות יותר:
- בניין של 68 יחידות דיור בתפוסה של 94% שעלה מעל 3 מיליון דולר.
- מתחם מגורים של 30 דירות בתפוסה מלאה שעלה מיליון וחצי דולר.
- בניין של 18 דירות בתפוסה מלאה שעלה קצת מעל מיליון דולר.
- מתחם של 13 דירות בתפוסה של 85% שעלה קרוב למיליון דולר.
הצלחנו לארגן מימון בנקאי של 70% ויותר בחלק מהעסקאות כך שחלק ההון העצמי הנדרש לקנות את הנכס היה קטן יותר. ברכישת נכס של מיליון דולר ההון העצמי הנדרש היה 300,000$ בלבד. קבוצה של 6 משקיעים שכל אחד השקיע 50,000$ אפשרה לנו לרכוש נכס בשווי של מיליון דולר.
ישנם מספר אלמנטים היוצרים הזדמנות בנכס מולטי פמילי:
- נכס שבו מחירי השכירות נמוכים ממחירי השוק.
- נכס עם ניהול כושל או עם דיירים בעייתיים.
- נכס מוזנח שדורש שיפוץ.
- אחוז תפוסה נמוך.
בבחינת הדו”חות החשבונאיים של הנכס על ידי עין מקצועית, נוכל לדעת מהר מאוד אם הנכס יציב ובעל הכנסה תזרימית שוטפת או נכס בעייתי. בביקור בנכס נוכל לבדוק מה מצב הדירות והאם נוכל לשפץ ולהעלות את מחיר השכירות.
המטרה שלנו היא לרכוש נכס מתחת למחירי השוק עם פוטנציאל להשבחה, כדי שהרווח הראשוני יהיה כבר ברכישה עצמה.
מולטי פמילי – סוגי נכסים
ישנם 4 סוגים של נכסים מסוג מולטי פמילי:
- נכסים מסוג – Class A : זהו סוג הנכס האיכותי והיקר מכולם. נבנה ב-10-15 השנים האחרונות, ממוקם בשכונה איכותית ויוקרתית ובעל סטנדרט בנייה חדשה ומודרני הכולל בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים לדיירים. נכס כזה מאופיין בדרך כלל באחוזי תפוסה גבוהים במיוחד, שכירות גבוהה ופוטנציאל גבוה במיוחד לעליית ערך. התשואה ממוצעת של נכסים אלו נעה בין 4-5%.
- נכסים מסוג – Class B : נכסים אלו מאפיינים בדרך כלל את מעמד הביניים בעלי ההכנסה הממוצעת. נבנו ב-15-30 השנים האחרונות. נכסים במצב פיזי טוב, ובעלי סטנדרט בנייה מודרנית. ממוקמים באזורים ותיקים ויציבים של העיר. אחוזי התפוסה בהם טובים ובעלי פוטנציאל לעליית ערך. התשואה הממוצעת של נכסים אלו נעה בין 6-8%.
- נכסים מסוג – Class C : נכסים אלו נמצאים באזורים של אוכלוסייה ממעמד הביניים ומטה, בעלי הכנסה מעט נמוכה מהממוצע. שיעורי התפוסה של נכסים אלו בינוניים ויוצרים את ההזדמנות הגבוהה ביותר למשקיעים אשר ירכשו את הנכס וישביחו אותו, וכך יעלו את אחוזי התפוסה ואת ערך הנכס. נבנו ב-30-50 השנים האחרונות, ודורשים תחזוקה גבוהה ושיפוץ. בדרך כלל ללא שירותים נוספים לדיירים. התשואה ממוצעת של נכסים אלו נעה בין 7-10%.
- נכסים מסוג – Class D: נכסים אלו ישנים מאוד ונמצאים באזורים של אוכלוסייה מהמעמד הנמוך. הערך שלהם נמוך מאוד וכך גם ורמת תחזוקתם, ולכן הם מאופיינים בתשואות גבוהות במיוחד. תחלופת הדיירים בנכסים אלה גבוהה והוצאות התחזוקה גבוהות. לא צפויה עליית ערך בכלל ורמת ההתעסקות גבוהה מאוד. בהשקעה מוצלחת, התשואה של נכסים אלו היא 10% ומעלה. אולם סוג נכס זה אינו מומלץ כיוון שהסיכון להשקעה לא מוצלחת מאוד גבוה.
אז מה עדיף? סינגל פמילי או מולטי פמילי?
בשני סוגי ההשקעות (סינגל פמילי – בית פרטי או מולטי פמילי), המטרה שלנו היא יחידה – יצירת תזרים מזומנים לטווח ארוך עם כמה שפחות התעסקות במהלך הדרך. הבעיה העיקרית ברכישת בתים מסוג סינגל פמילי היא אקטיביות מצב המשקיע. צריך לנהל את ההשקעה – גם אם לקחתם חברת ניהול. אם הבית לא מושכר או שהדייר לא משלם, זה אובדן הכנסות של מספר חודשים כשאתם ממשיכים לשלם מיסי עירייה וארנונה והוצאות פינוי, והתשואה השנתית יכולה לרדת ל-0 ואף להגיע לתזרים שלילי באותה השנה.
כשאנו רוכשים נכס מסוג מולטי פמילי אנו למעשה ממזערים את הסיכון. במקום לקבל נכס אחד, אנו מקבלים בניין עם 20 דירות, כך שגם אם 2 דירות לא מושכרות וב-2 דירות נוספות התקלקל המזגן או קרתה תקלה אחרת, עדיין נקבל הכנסה מ-16 דירות אחרות.
מולטי פמילי הוא תחום שמצריך ניסיון וידע רב ולא מומלץ ליזם מתחיל להיכנס אליו, וזאת לעומת השקעות בסינגל פמילי, שבהם נדרש מעט מאוד ידע.
נכס מסוג מולטי פמילי הוא נכס שניתן לקבל עליו משכנתה וככל שנרכוש נכס טוב יותר כך גם היכולת שלנו לקבל עליו משכנתה בתנאים טובים יותר. אנו מתמקדים בנכסים מסוג Class C ו- Class B במחירים הנעים בין מיליון ל-2 מיליון, הנמצאים באזורים טובים ובעלי פוטנציאל גבוה לעליית ערך.
מי שיבחן לאורך שנים את הביצועים של השקעות בבתים פרטיים לעומת השקעה קבוצתית במתחם מולטי פמילי יגיע למסקנה אחת ברורה – השקעה במולטי פמילי טובה בהרבה מרכישת בתים פרטיים, היא יוצרת תזרים קבוע ויציב לעומת עליות וירידות בתזרים בבתים הפרטיים.
היום אני יכול לומר בוודאות שמצאתי את סוג ההשקעה האולטימטיבי למשקיע הישראלי שרוצה להשקיע בשקט ובביטחון עם הכנסה יציבה ובטוחה.
אנו בגולן גרופ רוכשים מתחמי מולטי פמילי יחד עם המשקיעים ומלווים את ההשקעה לאורך כל הדרך, אנחנו מטפלים בכל נושא התשלומים והמיסים העירוניים, דואגים לשיפוץ היחידות, התנהלות השוטפת מול חברת הניהול, ומכינים דוחות רבעוניים ושנתיים לשותפים שלנו.
החיסרון היחידי בהשקעה קבוצתית הוא שאתה חלק מקבוצה ולא יכול לצאת מההשקעה במהלך הדרך אלא אם אתה מוכר את החלק שלך למשקיע אחר שנכנס לנעליים שלך, לכן אם אתם נכנסים להשקעה כזו חשוב להבין מראש את מטרות ההשקעה של הקבוצה ואת זמן ההשקעה המוערך.
אני מאמין שהזמן האידיאלי לאחזקת נכס מסוג מולטי פמילי הוא 5 שנים. ההכנסה עולה עם השנים וההשבחה של הדירות יוצרת הזדמנות לרווח הוני גבוה בעת מכירת הנכס.
נכס מסוג מולטי פמילי הוא מרכיב חשוב בתיק ההשקעות שלנו ומהווה אלטרנטיבה ראויה להשקעה מנכס הסינגל פמילי.
עשוי לעניין אותכם גם: תהליך ההשקעה – נדל”ן מניב בארה”ב
גולן גרופ מתמחה בהשקעות נדל”ן בארה”ב ותשמח לייעץ לכם: 073-3744707
ראו עוד: הזדמנויות נדל”ן בארצות הברית
