אנחנו שומעים לאחרונה הרבה את המילה אינפלציה. מה זה בדיוק אומר ומה זה קשור אלינו משקיעי הנדל"ן? אז לפני שניגע במשמעויות של רכישת נדל"ן בזמן אינפלציה בואו נבין מהי אינפלציה?
בשנתיים האחרונות מאז נכנס נגיף הקורונה לחיינו ממשלת ארה"ב הזרימה טריליונים של דולרים למשק האמריקאי כדי לעזור לחברות ולתעשייה, למנוע פיטורים המוניים ובעצם למנוע משבר כלכלי חריף. הכסף שהוזרם הוא פיקטיבי הרי ממשלת ארה"ב יכולה להדפיס כמה כסף שהיא רוצה אבל יש גבול לכמות הגרעון שמדינה יכולה להרשות לעצמה וזו אחת הסיבות שאנחנו רואים את הפיחות בשווי הדולר בעולם. אם הדולר שווה פחות כדי לשמור על איזון מעלים את המחירים. מדד המחירים לצרכן האמריקני עלה בשיעור של 0.8% בחודש שעבר לעומת אוקטובר, ובקצב שנתי של 6.8%.
מחירי האנרגיה נסקו בנובמבר ב-33.3% בקצב שנתי (מנובמבר 2020) כולל זינוק של 3.5% בנובמבר לעומת אוקטובר. בלטו בסקטור מחירי הגז שנסקו ב-58.1% בנובמבר בקצב שנתי.
עוד מאז נובמבר 2020: מחירי המזון קפצו ב-6.1%, בעוד מכוניות יד שנייה זינקו ב-31.4%. סקטורי המזון והאנרגיה זינקו בקצב השנתי החד מזה 13 שנים.
בשבוע הבא ייפגשו בכירי הפד וידונו במשך יומיים על הצעדים הבאים, כשיותר ויותר קולות של בכירים בבנק פונים לכיוון של זירוז סיום תוכנית הרכישות שהפד מבצע, על מנת להכשיר את הקרקע להעלאת ריבית מוקדמת מהצפוי.
(הפדרל ריזרב – הבנק המרכזי האמריקאי)
אינפלציה היא עליית המחירים במשק וגורמת לירידת ערך המטבע.
להשקעה בנכסי נדל"ן בתקופה של אינפלציה בארה"ב, ישנם מאפיינים רבים והיא נהנית מהרוח הגבית של עליית המחירים המתמשכת, שמתבטאת בראש ובראשונה בעליה שוטפת של דמי השכירות והתייקרות עלויות הבנייה, שיש לה נטייה להעלות את שווי הנכסים כתוצאה מהתייקרות בניית נכס חלופי. במדינות רבות בארה"ב הבניה החדשה עצרה לחלוטין ומצד שני גידול האוכלוסייה הטבעי יחד עם כמות ענקית של מהגרים הובילו לחוסר משווע של בתים דבר המוסיף לעליית המחירים שלא פוסקת והגיעה במדינות מסוימות אף ל20% בשנה האחרונה.
כדי לרסן את האינפלציה הבנק הפדרלי בארה"ב שוקל את הקדמת העלאת הריבית במשק. עליית ריבית תגרום להתייקרות המשכנתאות וביחס ישיר עשויה לגרום לירידה בשווים של נכסי נדל"ן ולעלייה בשיעורי ההיוון (Capitalization Rate – “Cap Rate”). עם זאת, עליית ריבית שמטרתה ריסון אינפלציה, גם אם תוביל לבסוף לעלייה בשיעור ההיוון, לא תגרור בהכרח ירידה בשווי הנכסים שכן עלייה צפויה בדמי השכירות עשויה לנטרל השפעה זו ואף לגבור עליה.
נדל"ן מסחרי נחשב לאפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה.
זו הסיבה המרכזית שנדל"ן מסחרי נחשב לאפיק השקעה עם גידור אינפלציוני מובנה. הן מחירי הנדל"ן והן תשלומי דמי השכירות מתעדכנים באופן תדיר. למשל, השקעה בנכסי מולטי-פמילי המתאפיינת בחוזי שכירות קצרי טווח, ולכן בתקופה אינפלציונית ניתן להעלות את דמי השכירות בנכס מדי שנה למקובל בשוק עם מועד חידוש חוזי השכירות, ולאפשר הגנה כמעט מלאה מפני אינפלציה.
בשנים האחרונות עזרנו למאות ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן כדי ליצור לעצמם הכנסה נוספת ויציבה. גולן קפיטל מאפשרת ללקוחותיה להשקיע באופן פאסיבי בפרויקטים נדלניים שהיו נגישים עד כה רק לגופים מוסדיים כגון מקבצים של מולטי פמילי ומרכזי עסקים במדינות מתפתחות שיש בהן הגירה חיובית חזקה, עלייה עקבית במחירי הנדל"ן וביקוש גבוה להשכרה.
