מולטי פמילי

מולטי פמילי – מתחם לכל המשפחה

מולטי פמילי הוא מתחם המכיל 5 דירות ומעלה. בשני סוגי ההשקעות (סינגל פמילי – בית פרטי או מולטי פמילי), המטרה שלנו היא יחידה – יצירת תזרים מזומנים לטווח ארוך עם כמה שפחות התעסקות במהלך הדרך. הבעיה העיקרית ברכישת בתים מסוג סינגל פמילי היא אקטיביות מצב המשקיע. צריך לנהל את ההשקעה – גם אם לקחתם חברת ניהול. אם הבית לא מושכר או שהדייר לא משלם, זה אובדן הכנסות של מספר חודשים כשאתם ממשיכים לשלם מיסי עירייה וארנונה והוצאות פינוי, והתשואה השנתית יכולה לרדת ל-0 ואף להגיע לתזרים שלילי באותה השנה. 

כשאנו רוכשים נכס מסוג מולטי פמילי אנו למעשה ממזערים את הסיכון. במקום לקבל נכס אחד, אנו מקבלים בניין עם 20 דירות, כך שגם אם 2 דירות לא מושכרות וב-2 דירות נוספות התקלקל המזגן או קרתה תקלה אחרת, עדיין נקבל הכנסה מ-16 דירות אחרות.

מולטי פמילי הוא תחום שמצריך ניסיון וידע רב ולא מומלץ ליזם מתחיל להיכנס אליו, וזאת לעומת השקעות בסינגל פמילי, שבהם נדרש מעט מאוד ידע.

ישנם מספר אלמנטים היוצרים הזדמנות בנכס מולטי פמילי:

1. נכס שבו מחירי השכירות נמוכים ממחירי השוק.
2. נכס עם ניהול כושל או עם דיירים בעיתיים.
3. נכס מוזנח שדורש שיפוץ.
4. אחוז תפוסה נמוך.

בבחינת הדו"חות החשבונאיים של הנכס על ידי עין מקצועית, נוכל לדעת מהר מאוד אם הנכס יציב ובעל הכנסה תזרימית שוטפת או נכס בעייתי. בביקור בנכס נוכל לבדוק מה מצב הדירות והאם נוכל לשפץ ולהעלות את מחיר השכירות. 

המטרה שלנו היא לרכוש נכס מתחת למחירי השוק עם פוטנציאל להשבחה, כדי שהרווח הראשוני יהיה כבר ברכישה עצמה. 

מולטי פמילי – סוגי נכסים

ישנם 4 סוגים של נכסים מסוג מולטי פמילי:

1. נכסים מסוג – Class A :  זהו סוג הנכס האיכותי והיקר מכולם. נבנה ב-10-15 השנים האחרונות, ממוקם בשכונה איכותית ויוקרתית ובעל סטנדרט בנייה חדשה ומודרני הכולל בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים לדיירים. נכס כזה מאופיין בדרך כלל באחוזי תפוסה גבוהים במיוחד, שכירות גבוהה ופוטנציאל גבוה במיוחד לעליית ערך. התשואה ממוצעת של נכסים אלו נעה בין 4-5%.
2. נכסים מסוג – Class B : נכסים אלו מאפיינים בדרך כלל את מעמד הביניים בעלי ההכנסה הממוצעת. נבנו ב-15-30 השנים האחרונות. נכסים במצב פיזי טוב, ובעלי סטנדרט בנייה מודרנית. ממוקמים באזורים ותיקים ויציבים של העיר. אחוזי התפוסה בהם טובים ובעלי פוטנציאל לעליית ערך. התשואה הממוצעת של נכסים אלו נעה בין 6-8%.
3. נכסים מסוג – Class C : נכסים אלו נמצאים באזורים של אוכלוסייה ממעמד הביניים ומטה, בעלי הכנסה מעט נמוכה מהממוצע. שיעורי התפוסה של נכסים אלו בינוניים ויוצרים את ההזדמנות הגבוהה ביותר למשקיעים אשר ירכשו את הנכס וישביחו אותו, וכך יעלו את אחוזי התפוסה ואת ערך הנכס. נבנו ב-30-50 השנים האחרונות, ודורשים תחזוקה גבוהה ושיפוץ. בדרך כלל ללא שירותים נוספים לדיירים. התשואה ממוצעת של נכסים אלו נעה בין 7-10%.
4. נכסים מסוג – Class D: נכסים אלו ישנים מאוד ונמצאים באזורים של אוכלוסייה מהמעמד הנמוך. הערך שלהם נמוך מאוד וכך גם ורמת תחזוקתם, ולכן הם מאופיינים בתשואות גבוהות במיוחד. תחלופת הדיירים בנכסים אלה גבוהה והוצאות התחזוקה גבוהות. לא צפויה עליית ערך בכלל ורמת ההתעסקות גבוהה מאוד. התשואה הממוצעת של נכסים אלו היא 10% ומעלה. כמו כן, סוג נכס זה אינו מומלץ.

נכס טוב לטווח הארוך

נכס מסוג מולטי פמילי הוא נכס שניתן לקבל עליו משכנתה וככל שנרכוש נכס טוב יותר כך גם היכולת שלנו לקבל עליו משכנתה בתנאים טובים יותר. אנו מתמקדים בנכסים מסוג    Class C ו- Class B במחירים הנעים בין מיליון ל-2 מיליון, הנמצאים באזורים טובים ובעלי פוטנציאל גבוה לעליית ערך.

ישנם מספר יתרונות בהשקעה במולטי פמילי:

יתרון 1: עקב העובדה שבנכס מסוג מולטי פמילי ניתן לקבל מימון בנקאי, נוכל לרכוש נכס של מיליון דולר עם הון עצמי של 300,000 דולר בלבד.

 יתרון 2: נקבל תשואה גבוהה בעבור השקעה קטנה יחסית וביטחון שנקבל הכנסה גם אם חלק מהדירות לא מושכר.

 יתרון 3: סבירות גבוהה שנוכל בתוך כמה שנים למכור את הנכס ברווח גדול מאוד.  
 

נכס מסוג מולטי פמילי הוא מרכיב חשוב בתיק ההשקעות שלנו, ומהווה אלטרנטיבה ראויה יותר להשקעה מאשר נכס הסינגל פמילי.

גולן גרופ מתמחה בהשקעות נדל"ן בארה"ב ותשמח לייעץ לכם: 073-3744707

ראו עוד: הזדמנויות נדל"ן בארצות הברית