בנייה חדשה בארה”ב – כללים מנחים

בנייה חדשה בארה”ב – כללים מנחים
הדמיה של בניין 5 קומות מפרויקט של החברה בקליבלנד אוהיו

 

אין ספק שקצב הבניה הנוכחי בארה”ב לא עונה על הביקוש. הבניה שנעצרה לחלוטין אחרי המשבר הכלכלי של שנת 2008 יצרה פער אדיר בביקוש לבתים חדשים. הבנייה התחדשה באיטיות לקראת 2014/15 אבל עדיין ישנו חוסר וביקוש אדיר למיליוני בתים בארה”ב. גולן קפיטל התחילה לעסוק בבנייה חדשה בשנת 2018 בקליבלנד אוהיו, שם ביצענו כבר מספר פרויקטים מוצלחים בנוסף בשנת 2021 מתכננת החברה להיכנס לשוק בתי היוקרה בדרום פלורידה ולבנות בתים בשכונות הגולף המבוקשות.

במאמר זה נסקור את הכללים המנחים אותנו ובבדיקות הנדרשות כהכנה לבנייה חדשה בארה”ב.

רכישה של קרקע לבנייה שונה בצורה משמעותית מרכישה של בית או בניין מגורים בנוי שאותו אנחנו יכולים לבדוק בקלות עלי ידי קבלן או מהנדס שמבצע בדיקה של הנכס ויכול לספק לנו את כל המידע הדרוש על היסודות, הגג, החשמל, הצנרת וכול’. כאן אנחנו מדברים על רכישת קרקע, שטח אדמה שמעבר לעובדה שאם עשינו עבודת מחקר והגענו למסקנה שהשטח הזה נמצא במקום טוב עדיין נדרשת כאן עבודה להבין האם ניתן בכלל לבנות על הקרקע הזו ? והאם הבנייה כלכלית ורווחית כדי שלא נסיים את הבנייה ונמכור את הנכס בהפסד כי לא לקחנו בחשבון עלויות נסתרות.

הבדיקה הראשונית שנעשה היא לבדוק אם השטח מפותח (Developed) – עלויות פיתוח של קרקע יכולות לשנות את התוכנית העסקית אם לא לקחנו אותן בחשבון, בנוסף יעכב משמעותית את הבנייה בעקבות הוצאות של היתרים ואישורים הנדרשים מהעירייה.

בשלב זה נבדוק אם קיימות תשתיות גז, ביוב, מים וחשמל. את הבדיקה נבצע באמצעות קבלנים מוסמכים שיוכלו לתת לנו הערכות לעלויות הכספיות הנדרשות וכמובן לוח זמנים מול חברות האספקה השונות. יש הבדלים משמעותיים בעלויות לשטח שממוקם בתוך שכונה בנויה עם תשתיות מוכנות לשטח שממוקם באזור מבודד בסוף השכונה. לבדיקה זו חשיבות גדולה שכן גם אם כל התשתיות קיימות צריך לוודא שקיים פילר תשתיות (עלות שיכולה להגיע ל-15,000$ במידה ולא קיים) בנוסף ישנה חשיבות גדולה לזווית הקרקע. האם הקרקע בגובה הכביש או מעליו? האם הקרקע ישרה או משופעת? דבר שידרוש התקנת משאבה ועלויות נוספות שנצטרך לקחת בחשבון.

עלויות פיתוח עשויות להגיע ל-30% מעלויות הבניה.

הבדיקה השנייה שנבצע נקראת בדיקת Zoning – בבדיקה זו שבדרך כלל תבוצע יל ידי אדריכל נבדוק את יעוד הקרקע, סוג הבניה המותר (סינגל פמילי, מולטי פמילי, מסחרי) וכמובן את זכויות הבנייה על הקרקע.

בדיקה נוספת שנבצע היא בדיקת school district – הבדיקה תאפשר לנו לדעת את שיוך הקרקע לאזור בתי ספר, זו בדיקה חשובה שכן רמת האזור נקבעת לפי שיוך לבתי ספר מסויימים ומשפיעה על שווי הנכס ואיכות האוכלוסייה ובכלל חשובה אם קהל היעד שלנו הם משפחות עם ילדים.

בדיקה חשובה במיוחד היא אם קיים וועד שכונתי HOA – Home Owner Association. לוועד השכונתי יש כוח רב ולרוב אין דרך אלא לציית לחוקים ולהגדרות שנקבעו על ידי הוועד. יש לבחון את העלויות והנחיות הנדרשות (Covenants, Restrictions). בנוסף חשוב מאוד לבדוק את העלויות החודשיות ואם אנו נדרשים לשלם אותם עוד לפני שהבית בנוי. העלות חודשית לוועד עלולה להגיע למאות דולרים. חשוב לקחת בחשבון את העלויות לאחזקת הקרקע טרום בניה.
חשוב לבדוק אם לוועד השכונתי יש חוברת הנחיות ביחס לסוגיות הבניה (Covenants, Restrictions) ולדאוג לקבל אותה כדי לוודא שאנחנו עומדים בדרישות .
חלק מההנחיות עשויות להגדיר גודל בית מינימלי, גודל קומה, סוג החיפוי הנדרש, נראות המבנה, צבע בית מותר, מיקום הכניסה לחניה מהחזית או שהיא צריכה להיות מהצד ואפילו איך תיראה תיבת הדואר. לא ניתן לבנות ללא אישור הוועד.

עלויות נוספות שחשוב לקחת בחשבון נקראים – Impact fees. אלה עלויות שמשולמות לעירייה בגין פיתוח הקרקע, מקבילות בארץ להיטל השבחה.

החשיבות של אנשי השטח והצוות שלנו בבחירת הקרקע הנכונה והעלויות היא מכרעת, תוכנית עסקית שלא לקחה בחשבון עלויות מסוימות עלולה בקלות להפוך רווח להפסד וזמן מיותר שהושקע בפרויקט כולו. חשוב לוודא כל נתון ממספר גורמים ולא להסתמך על גורם אחד. בין אנשי הצוות שלנו ניתן למצוא מתווך, קבלן פיתוח, קבלן בניה, מהנדס בניה, אדריכל, אנליסט, חברת ביטוח, ברוקר למשכנתאות.

ענף הבניה החדשה בארה”ב במיוחד בתקופה של אחרי הקורונה שבו משפחות רבות דחו מעבר דירה יכול להניב רווחים גבוהים למשקיעים.

אנו מתמחים בהשקעות נדל”ן בארה”ב ומציעים למשקיעים להשקיע יחד איתנו.

אנו מזמינים אתכם להמשיך לעקוב אחרי הפרויקטים שלנו והצטרך אלינו לאחד ממיזמי הבניה הקרובים.

עוד בנושא
נכסים מסחריים
נכסים מסחריים

נכסים מסחריים הם אופציה מצוינת של רכישת נכסים איכותיים והפיכתם לנכסים מניבים. מדובר במרכזים מסחריים פעילים, אשר יש בהם שוכרים לאורך זמן ולכן מדובר בהשקעה

קרא עוד »
לתיאום פגישה עם יועץ השקעות מהצוות שלנו, השאר פרטים:
הצטרף אלינו להשקעות

משרדנו ממוקם במגדל רסיטל, רח’ מנחם בגין 156, תל אביב.
לתיאום פגישה השאירו פרטים או חייגו: 073-3744707​

Call Now Button
למידע נוסף, השאר פרטים:
דילוג לתוכן