השקעה בנדל"ן באופן פאסיבי או אקטיבי יוצרת לנו רווחים מסוימים במהלך ההשקעה, אחת הדרכים להבין את כדאיות ההשקעה בעסקה זו או אחרת היא אלמנט הכפלת ההון, שרבים מתעלמים ממנו או לא יודעים כיצד לחשב אותו.

משקיעים רבים מבצעים השקעות שונות בלי להבין את הנתון החשוב הזה, הוא פשוט מאוד לחישוב והוא מתאים לכל סוג השקעה שתעשו והוא יעזור לכם בקבלת ההחלטה לאיזה לפרויקט נדל"ני כלשהו מסוג מולטי פמילי וכול' אתם מצטרפים.

למשקיעים מתחילים שבוחנים מספר סוגי השקעות המונח הזה סופר חשוב כי בדרך כלל ההשקעה הראשונה היא מאוד אמוציונאלית ומחושבת כך שאלמנט הכפלת ההון הוא מאוד קריטי להשקעה הראשונה והוא יכול לעזור בקבלת ההחלטה באיזה עסקה לבחור.

משקיעים ותיקים שכבר ביצעו לא מעט השקעות יוכלו לחשב איזה עסקה או סוג השקעה הניב את הביצועים הטובים ביותר ויהיה להם קל יותר בעתיד להמשיך להשקיע בסוג ההשקעה הנכון.

מהו אלמנט הכפלת ההון?

על פי רוב המומחים השקעה טובה מכפילה את ההון העצמי של המשקיע בתוך 10 שנים.

זאת אומרת שהשקענו X ובמהלך 10 שנים קיבלנו X2.

לצורך הבנה ניקח דוגמא מוחשית:

רכשנו נכס להשקעה בעלות של 100,000$ והחזקנו אותו 10 שנים. השכירות השנתית נטו היא 7% לשנה, זאת אומרת 7,000$ לשנה, סה"כ הכנסה עבור 10 שנים – 70,000$. לאחר 10 שנים מכרנו את הנכס וקיבלנו בחזרה 140,000$. זאת אומרת שקיבלנו את ההון העצמי בחזרה עם רווח של 40,000$.

סה"כ רווח במהלך 10 השנים בהם החזקנו את הנכס הסתכם ב- 110,000$. (לפני מרכיב המס השונה מאדם לאדם).

במהלך ההשקעה קיבלנו 210,000$ אותם נחלק בסכום ההשקעה הראשוני שלנו שהוא 100,000$ ונקבל את מכפיל ההון שהוא 2.1.

אלמנט מכפיל ההון הוא נתון חשוב בעסקאות מסוג מולטי פמילי ועסקאות מסחריות כמו בניני משרדים ומרכזי קניות. כמי שעוסק בתחום יזמות נדל"ן לאורך שנים רבות ונחשף לאין ספור אופציות של עסקאות נדל"ן אני רוצה להכפיל את ההון שלי כל 5-7 שנים ולא כל 10 שנים לכן כשאני בוחן עסקאות מסוג מולטי פמילי וכד' מכפיל ההון חייב להיות 2 בתוך 7 שנים או 1.7 בתוך 5 שנים.

בעסקאות מסחריות אנחנו יכולים לחשב כמעט באופן מדויק את שווי הנכס לאחר X שנים בהתבסס על מספר נתונים ידועים מראש על פי התוכנית העסקית שלנו.

שווי נכס מסחרי יתומחר לפי ההכנסה נטו לחלק לאחוז התשואה האזורי (Cap Rate). אם הצלחנו ועמדנו ביעדים של התוכנית העסקית ואחוז התשואה האזורי לא השתנה סביר להניח שנקבל את מחיר המכירה המתוכנן.

נבחן עסקה אמיתית שביצענו:

נכס מסוג מולטי פמילי שמניב בממוצע 8% לשנה, מספר משקיעים הצטרפו לעסקה עם הון עצמי של 100,000$ לכל אחד, הרווח השנתי הסתכם ב-8,000$ עבור כל אחד מהם. העסקה תוכננה ל-5 שנים בלבד, כאשר במכירה כל משקיע צפוי לקבל 32,000$ רווח בנוסף להחזר ההון בסך 100,000$.

במהלך השנים קיבל כל משקיע 40,000$ + 32,000$ במכירה. סה"כ ההחזר כולל ההון הסתכם ב-172,000$. מכפיל ההון עמד על 1.72 בתוך 5 שנים בלבד.

חשוב להבין שכשבוחנים עסקה אלמנט הכפלת ההון מסתמך על צפי והערכות ותלוי במיליון גורמים כמו מצב השוק או צפי העלאת שכירות לשנה. אנחנו למודי ניסיון ולוקחים כל מיני תרחישים ובלת"מים שיכולים לקרות לכן אלמנט הכפלת ההון הוא רק אחד מהנתונים שנתבסס עליהם בקבלת החלטה על עסקה כזו או אחרת אך הוא נתון חשוב עבור משקיע בקבלת ההחלטה לאיזה עסקה הוא רוצה להיכנס.

בשנים האחרונות עזרנו למאות ישראלים רבים לבצע השקעות נדל"ן קטנות כדי ליצור לעצמם הכנסה פאסיבית בכל חודש. אחת האופציות המועדפות היום היא השקעה בפרויקט נדל"ן באופן פאסיבי כגון מקבצים של מולטי פמילי במדינות מתפתחות שיש בהן הגירה חיובית חזקה, עלייה עקבית במחירי הנדל"ן וביקוש גבוה להשכרה.